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Die allgemeinen Rechtsgrundlagen

Das Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt die maßgebliche Vorschrift zu Fragen der Bauleitplanung und der baulichen Nutzung von Grundstücken dar. Die Bauleitplanung befasst sich mit Verfahrensfragen zur Aufstellung des Flächennutzungsplanes als vorbereitender und des Bebauungsplanes als verbindlicher Bauleitplan. Auch wird im Baugesetzbuch geregelt, welche Inhalte ein Bebauungsplan aufweisen darf.

Neben diesen Bauleitplänen haben die Kommunen auch die Möglichkeit, durch den Erlass von Innen- oder Außenbereichssatzungen Baurecht zu schaffen. Das Baugesetzbuch enthält neben den bauleitplanerischen Vorschriften auch Vorgaben zur baulichen Nutzung der Grundstücke, denen in der täglichen Genehmigungspraxis erhebliche Bedeutung zukommt. Geregelt wird hier, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Sofern kein Bebauungsplan (§ 30 BauGB) vorliegt, hat die Bauaufsichtsbehörde zu entscheiden, ob das Bauvorhaben nach den Vorschriften über den Innenbereich (§ 34 Baugesetzbuch) oder den Außenbereich (§35 Baugesetzbuch) zu beurteilen ist.

Da der Außenbereich nach dem gesetzgeberischen Willen grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist, sind hier Bauvorhaben nur in Ausnahmefällen zulässig. Hier sollte bei Bedarf auf das Bauberatungsangebot der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde
zurückgegriffen werden.

Voraussetzung für die Bebaubarkeit

Grundstückseigentümer oder -Käufer sollten sich bei der Genehmigungsbehörde, dies ist die jeweilige Stadt, Gemeinde- oder Kreisverwaltung, erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist unter den folgenden Voraussetzungen bebaubar:

  • Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes,
    so muss das Bauvorhaben im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen und die Erschließung gesichert sein. Dazu muss mindestens eine teilfertige Straße, Wasser und Kanalanschlussmöglichkeit vorhanden sein. 
  • Liegt das Grundstück zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, muss es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung muss gesichert sein. 
  • Liegt das Grundstück im Außenbereich, also außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist es nur bebaubar, wenn es zum Beispiel einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient.

Für alle Bauvorhabe im Außenbereich gelten außerdem die Regelungen des Landschaftsschutzes. Ohne die ausreichende Erschließung des Gebäudes an den öffentlichen Straßenverkehr ist ein Grundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, steht damit noch nicht fest, wie es tatsächlich bebaut werden darf. Auskunft hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes gibt die jeweilige Genehmigungsbehörde. Sie macht auf alle sonstigen beim Bau zu beachtenden Vorschriften wie Baumschutz, Regenwasserversickerung, Denkmalschutz aufmerksam und empfiehlt gegebenenfalls, eine Bauvoranfrage zu stellen.

Ist das künftige Baugrundstück in seinen rechtlichen Grenzen noch nicht vorhanden, so ist zunächst eine Vermessung zum Zweck der Teilung erforderlich. Auskünfte hierüber erteilen die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure sowie das Vermessungs- und Katasteramt der Kreisverwaltung.