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Die Antragsverfahren

Freistellungsverfahren

Innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans ist für das Errichten oder die Änderung von Wohngebäuden mittlerer oder geringer Höhe keine Baugenehmigung erforderlich. Hier sieht die Landesbauordnung das sogenannte Freistellungsverfahren vor. Gleiches gilt für Bauvorhaben die im Rahmen von Vorhaben- und Erschließungsplänen verwirklicht werden sollen (§§ 12 ff. Baugesetzbuch). Das Bauvorhaben muss allerdings den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die Erschließung muss gesichert sein.

Zuständig für die Durchführung des Freistellungsverfahrens sind die Städte und Gemeinden. Sofern die Stadt oder die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Einreichen der Bauunterlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Wenn die Gemeinde dem Bauherrn zuvor schriftlich mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, kann direkt mit dem Bau begonnen werden. Der Architekt muss dazu schriftlich bescheinigen, dass das Bauvorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Die erforderlichen bautechnischen Nachweise müssen von Fachplanern erstellt und ab Baubeginn bereitgehalten werden. Der Bauherr muss außerdem den unmittelbaren Nachbarn vor Baubeginn mitteilen, dass ein genehmigungsfreies Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Die Bauaufsichtsbehörde muss über den Baubeginn und die Fertigstellung informiert werden (§ 67 Landesbauordnung). Für Fragen stehen die Mitarbeiter der Baubehörden gerne zur Verfügung.

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

© Kzenon - Fotolia.com

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden unter anderem Kriterien geprüft wie Abstandflächen, Anzahl der notwendigen Stellplätze, örtliche Bauvorschriften und Brandschutz. Bei den Bauzustandsbesichtigungen überwacht die Behörde nur die Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren bereits geprüft worden sind. Verantwortlich für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften insgesamt sind die Bauherren, die Architekten, Fachplaner und Bauleiter, die für eine fachgerechte Umsetzung des Bauvorhabens beauftragt werden.

Die bautechnischen Nachweise, wie Schallschutz, Wärmeschutz und der Nachweis der Standsicherheit müssen spätestens bei Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Hierfür ist unter Umständen ein staatlich anerkannter Sachverständiger notwendig. Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb einer Frist von sechs Wochen nach Eingang des Antrags zu entscheiden, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt oder ein qualifizierter umfassender Vorbescheid erteilt worden ist. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren kommt zum Beispiel in Frage beim Neubau von Ein und Zweifamilienhäusern, Garagen und Nebenanlagen oder kleinen gewerblichen Gebäuden. Weitere Einzelheiten sind in der Landesbauordnung zu finden (§ 68).

Bauvoranfrage/Vorbescheid

Ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann, ist oftmals nicht einfach zu beantworten. Durch eine „Bauvoranfrage“ kann jederzeit, also auch schon vor dem Kauf eines Grundstückes, die notwendige Rechtssicherheit erreicht werden. Nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch Dritte, zum Beispiel ein Kaufinteressent, können einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides einreichen.

Wichtiger Hinweis

Grundsätzlich wird in einem Bauvoranfrage verfahren die Zulässigkeit eines beantragten Bauvorhabens nur in bauplanungsrechtlicher Hinsicht geprüft, das heißt es wird entschieden, ob das Grundstück grundsätzlich bebaubar ist. 

Darüber hinaus können aber noch andere Gründe, zum Beispiel Fragen oder Belange aus dem Wasser- oder Landschaftsschutzrecht, einer Bebauung entgegen stehen.

Nutzen Sie daher die Möglichkeit, über die Prüfung des Planungsrechtes hinaus konkrete Fragen zu stellen und einen umfassenden Vorbescheid zu beantragen. Zu beachten
ist, dass der Vorbescheid nur im Hinblick auf die geprüften Kriterien bindende Wirkung hat. Je konkreter die Fragen sind, desto weitgehender ist die Rechtssicherheit. Aus Gründen weitgehender Rechtssicherheit sollte auch schon bei einer Bauvoranfrage ein Architekt eingeschaltet werden. Welche Planunterlagen einer Bauvoranfrage beizufügen sind, ergibt sich aus der Bauprüfverordnung. Bei Rückfragen zur Qualität beziehungsweise dem Umfang der Antragsunterlagen im Einzelfall stehen die Mitarbeiter der Bauaufsichtsämter gerne zur Verfügung.

Die Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid liegen zwischen 50 Euro und der vollen Höhe der künftigen Baugenehmigungsgebühr, je nach Größe und Verwaltungsaufwand. Diese Kosten können teilweise auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden. Der Vorbescheid hat zwei Jahre Gültigkeit. Die von der Baugenehmigungsbehörde mit dem Vorbescheid getroffene Entscheidung ist für ein folgendes Baugenehmigungsverfahren bindend und zeitsparend; allerdings nur für die Kriterien, deren Klärung in der Bauvoranfrage beantragt wurden.

Die Bindungswirkung des Vorbescheides gilt nicht mehr, wenn der Bauantrag von dem Vorbescheid abweicht.

Wichtiger Hinweis

Der Vorbescheid ersetzt keinen Bauantrag und berechtigt
nicht zum Baubeginn. Erst durch den Bauantrag werden die Voraussetzungen für das Bauvorhaben im Detail geklärt; insbesondere wird hier über die bauordnungsrechtlichen Belange entschieden, zum Beispiel Nachbarrecht, Grenz- und Gebäudeabstände, technische Ausführung.

Auch hier gilt

Die zuständige Baugenehmigungsbehörde berät Sie gerne.